[INSIGHTS] Le nouveau visage de l’immobilier résidentiel à Maurice
Premier récipiendaire des investissements directs étrangers, le marché immobilier résidentiel à Maurice affiche pourtant des signes croissants de fragilité. En 2025, le secteur a grossi en chiffre d’affaires, mais ses marges se sont comprimées tandis que les acheteurs locaux perdaient progressivement du terrain. Derrière les indicateurs globaux se dessine une mutation silencieuse, mais profonde, d’un marché désormais plus fragmenté, plus sélectif et plus difficile d’accès. [Web Version Updated]
Les chiffres bruts impressionnent. Maurice a enregistré Rs 48,05 milliards d’investissements directs étrangers en 2025, un niveau record, contre Rs 32,99 milliards en 2024. Cependant, cette progression globale masque une réalité plus nuancée pour le secteur immobilier. Les activités immobilières ont capté Rs 21,39 milliards en 2025, contre Rs 23,95 milliards l’année précédente, soit un recul de près de 11 %. L’immobilier demeure le premier secteur récipiendaire des IDE, mais son poids relatif s’érode.
La hausse nationale des investissements s’explique en grande partie par les services financiers et d’assurance, dont les flux sont passés de Rs 974 millions à Rs 18,66 milliards en un an. Cette progression exceptionnelle modifie mécaniquement la lecture du record enregistré en 2025. L’immobilier conserve donc sa position dominante, mais il entre dans une période de transition qui révèle les fractures internes d’un marché en pleine recomposition.
Cinq marchés immobiliers coexistent désormais
Parler du marché immobilier mauricien au singulier est devenu inexact. Au moins cinq segments coexistent, avec des acheteurs, des niveaux de prix, des implantations géographiques et des perspectives très différents.
Le grand luxe continue d’évoluer dans une logique essentiellement patrimoniale, souvent déconnectée des fondamentaux du marché local. Les acheteurs sont majoritairement européens et sud-africains, avec des transactions dépassant régulièrement Rs 50 millions.
Les Smart Cities occupent un segment intermédiaire, réunissant Mauriciens aisés, expatriés et entrepreneurs. Les prix se situent généralement entre Rs 15 millions et Rs 40 millions, dans des environnements intégrant logements, bureaux, commerces et services.
Le segment G+2 du littoral, notamment à Flic-en-Flac, Tamarin et Grand-Baie, est devenu l’un des terrains privilégiés de la diaspora mauricienne, avec des biens proposés entre Rs 8 millions et Rs 20 millions. Dans les zones urbaines et centrales, des promoteurs locaux comme Bunjhun, Hoolooman ou Tayelamay développent des appartements en R+4 et R+5 à Quatre-Bornes, Highlands, Sodnac ou Floréal. Les prix s’étendent généralement de Rs 6 millions à Rs 15 millions.
Enfin, la maison individuelle périurbaine, cœur historique du marché résidentiel mauricien, résiste mais recule. Elle se retrouve prise entre l’augmentation du prix des terrains, la hausse des coûts de construction et un accès au crédit devenu plus sélectif.
Des opérateurs sous pression
Le paradoxe le plus révélateur apparaît dans les comptes des entreprises elles-mêmes. Selon le classement TOP 100 Companies 2025, les 21 entreprises immobilières examinées ont enregistré une progression cumulée de 42 % de leur chiffre d’affaires en un an. Leur bénéfice global a pourtant reculé de 7,3 %, à Rs 4,78 milliards. Autrement dit, le secteur construit davantage, vend davantage, mais gagne proportionnellement moins.
Pam Golding Properties fait figure d’exception, avec une marge bénéficiaire de 33 % et un bénéfice avant impôt de Rs 47 millions. Cette performance, soutenue par 24 années de présence à Maurice et par un portefeuille diversifié, illustre les nouvelles exigences du marché : expertise, spécialisation, diversification et capacité à absorber un environnement de coûts croissants.
Les opérateurs doivent composer avec la hausse des charges opérationnelles, le renchérissement des matériaux, les coûts de financement et l’évolution de la fiscalité immobilière.
Les prix progressent, l’acheteur local se retire
La progression des prix constitue l’un des signaux les plus préoccupants. Le Residential Property Price Index de la Banque de Maurice a atteint 247,8 en juin 2025. Cela correspond à une hausse de près de 148 % depuis la base de juin 2019. Sur une seule année, la progression atteignait 25,8 %, un rythme nettement supérieur à celui du crédit au logement.
Dans le même temps, plusieurs mécanismes de soutien institutionnel ont été supprimés ou progressivement réduits. Le remboursement de TVA applicable à certains achats résidentiels a pris fin le 30 juin 2025. Le Home Ownership Scheme et le Home Loan Payment Scheme n’ont pas été renouvelés.
Sur le marché local, la valeur moyenne des transactions s’établissait à environ Rs 14,4 millions en 2025, en recul de 5 % sur un an. Cette baisse ne signifie pas nécessairement que les logements sont devenus moins chers. Elle traduit surtout un retrait de la demande locale et un déplacement des transactions vers des biens moins coûteux. Le marché ne corrige donc pas véritablement ses prix. Il perd une partie de ses acheteurs.
Key Rate à 4,75 % : le crédit sous tension
Le 20 mai 2026, la Banque de Maurice a relevé son Key Rate de 25 points de base, le faisant passer de 4,50 % à 4,75 %. La Banque centrale a justifié cette décision par les risques pesant sur les perspectives d’inflation et par l’incertitude économique internationale. L’inflation en glissement annuel avait atteint 3,6 % en avril 2026, notamment sous l’effet de la hausse des prix de l’énergie.
Cette décision intervient à un moment délicat pour le marché résidentiel local. Les catégories les plus directement exposées sont les primo-accédants, les ménages emprunteurs et les promoteurs locaux qui financent leurs projets à crédit.
Les acheteurs internationaux sont généralement moins vulnérables à la politique monétaire mauricienne. Une part importante d’entre eux achète comptant ou organise son financement dans son pays d’origine. Cette différence accentue la séparation entre un marché international soutenu par des logiques patrimoniales et un marché local de plus en plus contraint par les revenus, les taux d’intérêt et la capacité d’endettement.
Budget 2026-2027 : des mesures ciblées pour les primo-accédants
Présenté le 19 juin 2026, le Budget 2026-2027 a introduit plusieurs ajustements en faveur de l’accession à la propriété. Pour l’acquisition d’un terrain nu, la partie du prix exonérée de droits d’enregistrement pour un primo-accédant passe de Rs 2,5 millions à Rs 3 millions. Pour l’acquisition d’une maison ou d’un appartement, le seuil passe de Rs 5 millions à Rs 6 millions.
Le gouvernement prévoit également des partenariats avec le secteur privé pour développer des logements destinés aux ménages à revenus faibles et intermédiaires, ainsi que la mise à disposition de terrains de l’État pour environ 1 000 logements destinés aux familles de la classe moyenne. Ces mesures apportent un allègement ciblé, sans effacer les déséquilibres de fond. L’écart demeure considérable entre l’évolution des prix, les revenus des ménages et leur capacité à emprunter.
Le nouveau visage de l’immobilier résidentiel mauricien est ainsi celui d’un secteur à plusieurs vitesses. Le haut de gamme et les marchés tournés vers l’international conservent leurs relais de croissance. Le marché local, lui, doit composer avec une équation devenue beaucoup plus difficile : des logements plus chers, un crédit plus contraignant et un pouvoir d’achat qui ne progresse pas au même rythme.
LES QUATRE LEVIERS DU GOUVERNEMENT
1. Golden Visa Scheme
Attirer des profils à hauts revenus au-delà du seul achat immobilier — entrepreneurs, investisseurs, professionnels nomades.
2. Fast-Track Concierge Service EDB
Accélérer le traitement des dossiers d’investissement pour les profils high-net-worth — réduire la friction administrative.
3. Zone économique spéciale Côte-d’Or
Développer un hub technologique et IA pour diversifier les IDE vers des secteurs productifs.
4. Roadshow Europe — 4ème édition
Maintenir la visibilité de Maurice sur son premier marché source — avec un package combinant immobilier de prestige et plateforme financière.